Médias das Taxas Euribor - Agosto/Setembro/Outubro/Novembro/Dezembro 2010

Evolução Taxas Euribor - 2ª Quinzena Dezembro 2010

Reembolso antecipado e transferência de crédito - Crédito à Habitação

Reembolso antecipado total e parcial

O cliente bancário tem o direito de pagar antecipadamente o empréstimo à habitação que contraiu e de transferir o montante em dívida para outra instituição de crédito (Decreto-Lei n.º 51/2007).

O pagamento antes da data inicialmente prevista para a amortização do empréstimo (reembolso antecipado) pode corresponder à totalidade do capital em dívida (reembolso total) ou apenas a parte do montante em dívida (reembolso parcial):

- Pode a qualquer momento do contrato pagar parte do capital em dívida e no montante que entender. Deve fazê-lo na data que coincide com o pagamento da prestação e avisar a instituição de crédito de que vai proceder a esse reembolso com pelo menos sete dias úteis de antecedência.

- Se pretender reembolsar todo o capital do empréstimo ainda em dívida pode fazê-lo a qualquer momento com a condição de avisar antecipadamente a instituição de crédito com pelo menos 10 dias úteis de antecedência.

Transferência do empréstimo

Se o reembolso antecipado do total do capital em dívida tiver como objectivo a transferência do empréstimo para outra instituição, a instituição de crédito onde o empréstimo se encontra deverá fornecer à instituição para onde o empréstimo vai ser transferido, no prazo de 10 dias úteis, todas as informações e elementos necessários para que esta conceda o novo empréstimo, designadamente, o valor do capital em dívida e o período de tempo do contrato de empréstimo inicial já decorrido (Decreto-Lei n.º 51/2007, com a redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 88/2008).

Em caso de reembolso antecipado do total do capital em dívida para transferência do crédito à habitação, não fica prejudicada a validade dos contratos de seguro respectivos sempre que as condições não afectem os riscos abrangidos pelos contratos de seguro celebrados para garantia da obrigação de pagamento no âmbito do contrato (Decreto-Lei n.º 171/2008).

Comissão máxima para o reembolso antecipado

Na amortização antecipada do empréstimo, o valor da comissão a pagar pelo cliente não pode ser superior a (Decreto-Lei n.º 51/2007):

- Nos contratos com taxa de juro variável: o equivalente a 0,5% do capital que é reembolsado;

- Nos contratos com taxa de juro fixa: o equivalente a 2% do capital que é reembolsado.

Para os contratos de crédito vulgarmente designados de contratos de crédito conexo, vulgarmente conhecidos por créditos paralelos, multiusos ou multiopções, garantidos pelo imóvel que serve de garantia ao contrato de crédito à habitação, aplicam-se as mesmas condições e comissões máximas de reembolso antecipado (Decreto-Lei n.º 192/2009).

Estas comissões são valores máximos, pelo que não se aplicam se no contrato de empréstimo celebrado tiver sido acordada uma comissão inferior ou mesmo a sua isenção.

O cliente bancário está também isento do pagamento desta comissão se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for a morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do empréstimo.

Despesas adicionais

Quando procede à amortização antecipada do empréstimo a instituição de crédito só lhe pode exigir o pagamento da comissão de reembolso antecipado e o valor das despesas que, por conta dele, tenha pago a conservatórias, cartórios notariais e à administração fiscal (Decreto-Lei n.º 51/2007, Carta Circular n.º41/2007 e Carta Circular n.º 93/2007 do Banco de Portugal).

A instituição não pode exigir a devolução de quantias que tenha entendido suportar por conta do cliente aquando da celebração do contrato de crédito.

No caso de reembolso antecipado total, a instituição não pode cobrar juros relativos ao futuro, nomeadamente, respeitantes ao período que medeia entre a data do reembolso e a data em que se venceria a prestação seguinte nos termos contratuais, mesmo que existam cláusulas contratuais que disponham de outra forma (Carta Circular n.º 19/2009).

Ao valor da comissão de reembolso antecipado, calculada com base no capital em dívida após a última prestação vencida e paga, acrescem os juros devidos até à data do reembolso antecipado.

Médias das Taxas Euribor - Agosto/Setembro/Outubro/Novembro/ 1ª Quinzena Dezembro 2010

Evolução Taxas Euribor - 1ª Quinzena Dezembro 2010

Rendas

Governo quer acelerar despejo de inquilinos devedores

O Executivo de José Sócrates está a analisar estudo da CIP sobre a reabilitação urbana para dinamizar o arrendamento.

O Governo quer acelerar e agilizar o processo de despejo dos inquilinos que não paguem a rendas da casa aos senhorios. É uma velha pretensão dos proprietários que criticam a morosidade daquelas acções e está a agora a ser analisada pelo Executivo de Sócrates no âmbito da agenda para o crescimento.

A medida faz parte do dossier da reabilitação urbana, um dos pilares do programa que está a ser desenvolvido, junto com os temas das exportações e do mercado laboral. O presidente da Confederação da Indústria Portuguesa (CIP), António Saraiva, explicou ao Diário Económico que decorreu uma reunião com o Governo há cerca de três semanas, onde a questão da agilização dos processos de despejo foi abordada e foi vista com bons olhos pela equipa governamental. No encontro estiveram presentes o ministro da Economia, Vieira da Silva - destacado para liderar as conversações - o ministro das Obras Públicas, António Mendonça, e das Finanças, Teixeira dos Santos. A ministra do Ambiente, Dulce Pássaro, que tem a tutela o arrendamento, esteve ausente da reunião.

Fonte: Económico

10/12/2010

Vendas associadas - Crédito à Habitação

Se o cliente bancário pretende contrair um empréstimo, a instituição de crédito não pode fazer depender a concessão desse crédito da contratação de outros produtos ou serviços através dessa instituição (Decreto-Lei n.º 51/2007).

Contudo, a aquisição facultativa de outros produtos financeiros que sejam propostos pela instituição, como contrapartida para a concessão de uma redução do custo do contrato de crédito (por exemplo, o spread), não é uma prática proibida; a instituição apenas não pode tornar essa aquisição obrigatória. São as chamadas vendas associadas facultativas.

O cliente bancário deve ter, contudo, em atenção que ao optar por adquirir outros produtos ou serviços financeiros para beneficiar, por exemplo, de um spread mais reduzido, se vier a desistir de algum desses produtos ou serviços, a instituição de crédito poderá aumentar o spread do empréstimo.

Esta alteração só pode ser feita pela instituição de crédito no prazo de um ano após o momento em que o cliente bancário cancelou esses outros produtos ou serviços. Se durante um ano, a instituição de crédito não ajustar o spread, o direito a fazê-lo prescreve (Decreto-Lei n.º 192/2009).

Quando é proposta a aquisição de outros produtos ou serviços financeiros como contrapartida para uma melhoria nas condições financeiras do empréstimo (por exemplo, a redução do spread, das comissões ou de outros custos), a instituição de crédito é obrigada a informar o cliente bancário não só da Taxa Anual Efectiva (TAE) que já incorpora essa melhoria nas condições financeiras mas, também, da Taxa Anual Efectiva Revista (TAER) , que reflecte adicionalmente os eventuais custos associados a esses outros produtos ou serviços financeiros adquiridos facultativamente (Decreto-Lei n.º 192/2009).

Garantias - Crédito à Habitação

Hipoteca

Como forma de garantir o pagamento do empréstimo concedido, a instituição de crédito exige a hipoteca a seu favor do imóvel que o crédito financia: a habitação adquirida, construída ou objecto das obras financiadas pelo empréstimo, incluindo o terreno (artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro). Esta garantia hipotecária pode ser substituída, parcial ou totalmente, por hipoteca de outro prédio.

Caso o cliente não cumpra os compromissos assumidos (não pague as prestações acordadas), a instituição de crédito pode recuperar o montante em dívida através da venda do bem hipotecado – execução da hipoteca.

Na apreciação dos pedidos de crédito habitação, a instituição de crédito procederá à avaliação do imóvel dado como garantia do crédito.

Caso o cliente solicite o relatório de avaliação do imóvel e os respectivos custos tenham sido por ele suportados (no todo ou em parte), a instituição de crédito deverá disponibilizá-lo (cf. entendimento do Banco de Portugal – Carta-Circular n.º 33/2010, de 14 de Outubro).

O cliente bancário deve contudo ter em atenção que, prevalecendo a liberdade contratual na concessão do crédito e nas condições aplicadas ao mesmo, está vedada ao cliente a possibilidade de pôr em causa a decisão formulada pela instituição de crédito (ainda que com base no relatório de avaliação), bem como os critérios adoptados nessa avaliação.

Seguro de vida

Para reforço da hipoteca, a instituição de crédito poderá exigir ao cliente a subscrição de um seguro de vida deste e do seu cônjuge que cubra o montante do empréstimo contratado.

Durante a vigência do contrato de crédito à habitação a instituição de crédito deve informar a seguradora sobre a evolução do montante em dívida, para que esta possa proceder à actualização do capital seguro (Decreto-Lei n.º 222/2009).

Fiador

A instituição de crédito pode ainda exigir outras garantias consideradas adequadas ao risco do empréstimo, como é o caso da exigência de um fiador para a concessão do crédito. O fiador responsabiliza-se pelo pagamento do empréstimo. Se o devedor não cumprir as suas obrigações, é o fiador que assume esse encargo. Um fiador nunca poderá deixar de o ser, excepto se a instituição de crédito concordar em que seja substituído por outro.

Modalidades de reembolso - Crédito à Habitação

Padrão

O cliente amortiza o empréstimo em prestações constantes e sucessivas de capital e juros e o reembolso de capital começa a efectuar-se logo a partir da primeira prestação.

Com o tempo, a amortização do capital em dívida vai sendo progressivamente maior e a amortização de juros correspondentemente menor.

Carência de capital

O cliente contrata com a instituição de crédito um período inicial durante o qual não há lugar a amortização de capital mas apenas pagamento de juros (período de carência). A prestação durante este período é, por isso, menor do que a prestação a pagar após o período de carência, momento a partir do qual o reembolso passa a ser em prestações constantes de capital e juros (modalidade de reembolso padrão).

Quanto maior o período de carência, menor é o prazo de que o cliente dispõe para o reembolso do capital e, assim, maior será o agravamento da prestação face à do período de carência. Nesta modalidade, o montante total de juros a pagar será maior do que na modalidade de reembolso padrão.

Diferimento de capital

O cliente pode adiar o reembolso de parte do capital (usualmente entre 10% e 30%) para o final do prazo do empréstimo. As prestações são constantes durante a vigência do contrato e mais baixas do que na modalidade de reembolso padrão. Contudo, todo o capital diferido é pago, de uma só vez, no momento do pagamento da última prestação. Nesta modalidade, o montante total de juros a pagar será maior do que na modalidade de reembolso padrão.

Prestações do Crédito à Habitação

Ao longo do período do contrato o cliente bancário vai amortizando o capital do empréstimo e vai pagando os juros sobre o montante em dívida. Cada prestação envolve, assim, uma parte de capital e outra de juros (caso não haja carência de capital).

Estas prestações são, por regra, pagas mensalmente através do débito em conta numa data previamente acordada entre o cliente e o banco. Para tal, é habitual a constituição de uma conta de depósito à ordem aquando da concessão de um crédito à habitação, através da qual se processa o pagamento da prestação mensal. Qualquer alteração da data ou da conta através da qual se processa o pagamento da prestação mensal do empréstimo implica, assim, o comum acordo entre o cliente e o banco.

As prestações podem ser:

Constantes

No caso dos empréstimos com taxa de juro variável, o montante da prestação não se altera durante o período de vigência dessa taxa, assumindo novo valor apenas aquando da revisão do valor do indexante.

Se o empréstimo for a taxa de juro fixa, o montante da prestação, além de constante, é sempre igual (prestação a taxa fixa) durante o prazo acordado.

Progressivas

O montante da prestação aumenta com o tempo, em conformidade com um plano previamente definido e em função do prazo acordado. O cliente não conhece, todavia, o valor total de juros a pagar.

Mistas

O montante da prestação vai crescendo durante os primeiros anos do empréstimo, após os quais a prestação mensal passa a ser constante, variando em função das alterações da taxa de juro. O cliente desconhece no momento da contratação o montante total de juros a pagar.