Os segredos do arrendamento holandês

Arnoud Vlak, especialista em investimento imobiliário, explica ao Económico o sucesso do mercado de arrendamento holandês.

Arnoud Vlak considera que o êxito do mercado de arrendamento holandês, um dos mais evoluídos do mundo, representando 45% do parque habitacional, está assente em vários pilares. O primeiro deve-se ao facto de na Holanda existir um alto nível de segurança para os senhorios, que dispõem de uma protecção muito grande na lei.

"A lei holandesa proporciona um alto nível de segurança para os senhorios. Se o inquilino deixar de pagar a renda, o senhorio pode ir a tribunal pedir uma ordem de despejo e irá obtê-la muito rapidamente, entre seis a oito semanas. Independentemente de qualquer condicionalismo social, os tribunais dão sempre razão aos proprietários", explicou Arnoud Vlak ao Económico, à margem de um almoço conferência organizado pelo grupo Vida Imobiliária.

Além disso, se o inquilino for a tribunal para culpabilizar o senhorio de qualquer situação, o juiz irá dizer "não há razão nenhuma para o senhor não pagar a renda e vou ordenar que saia."

Na Holanda, o contrato entre inquilino e senhorio é feito por um determinado prazo, mas se o inquilino quiser renovar, o senhorio não se pode opor, embora possa renegociar a renda. "É sempre actualizada de acordo com a inflação", explicou Arnoud Vlak.

Sobre as pré-condições para se investir no mercado residencial, o especialista salienta mais uma vez o mercado holandês e considera que os mercados não devem ser excessivamente protectores e que os senhorios estão à procura de um "sistema judicial eficiente" e que em poucas semanas "fiquem resolvidos todos os problemas com os inquilinos".

Arnoud Vlak sugeriu também uma mudança no sistema fiscal: "Os lucros do investimento imobiliário são mais baixos do que os dos mercados financeiros e se ainda são rendimentos taxados os investidores não vão apostar tanto no mercado residencial".

O mercado de arrendamento representa 45% do parque habitacional holandês. Há mais de duas décadas, a percentagem de casas arrendadas era maior. "A mudança para um mercado de ocupação própria aconteceu nos últimos 15 anos", explicou Vlak.

Segundo o perito, os bancos holandeses alavancaram o montante de empréstimos aos clientes, emprestando mais de 100% do valor das casas. "Temos um alto nível de hipotecas no mercado habitacional. Somos os campeões do mundo de hipotecas em percentagem do PIB", revela o especialista holandês.

As 5 principais razões para investir no mercado de arrendamento holandês

• Os senhorios dispõem de uma protecção muito grande da lei

• Se o inquilino deixar de pagar a renda, o senhorio pode ir a tribunal pedir uma ordem de despejo e irá obtê-la muito rapidamente

• Independentemente de qualquer condicionalismo social, os tribunais dão quase sempre razão aos proprietários

• O valor da renda é sempre actualizado de acordo com a inflação

• O contrato entre inquilino e senhorio é feito por um determinado prazo, mas se o inquilino quiser renovar, o senhorio não se pode opor

FONTE: economico.sapo.pt

Saiba o que vai mudar nas casas dos centros das cidades

Promotores apontam para grandes mudanças: as casas serão mais pequenas, terão só o essencial e os preços deverão baixar.

Os centros das cidades são locais privilegiados para habitar. Porém, a escalada dos preços dos terrenos e do valor dos prédios na última década torna, de momento, a reabilitação residencial para arrendamento uma operação dispendiosa e de reduzida escala. Para mudar esse paradigma e responder à crescente procura de casas arrendadas no centro das cidades, promotores e investidores defendem a redução do tamanho dos apartamentos, a queda dos preços, a diminuição dos requisitos da habitação e incentivos à reabilitação. "O custo da construção não deverá descer muito, o custo dos terrenos também não, o financiamento vai continuar a estar caro. Portanto, a única variável que poderemos controlar é a dimensão das casas", defendeu o presidente do conselho de administração da Gesfimo, Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, Carlos Cortez, durante a primeira tertúlia, em Lisboa, promovida pela Ordem dos Arquitectos no final da semana passada.

Comparando Paris, Londres, Madrid e Barcelona com Lisboa, o gestor do grupo Rioforte assegura que as casas em Lisboa têm "maiores dimensões, médias, em comparação com as das capitais europeias".

O apartamento modelo do futuro, defendido por Carlos Cortez, terá "dois quartos, uma sala e uma área total com 80 metros quadrados (m2)". Na sua perspectiva, "o cliente não quer pagar alguns requisitos actuais, como por exemplo tomadas de televisão e de telefone fixo em todas as divisões, que encarecem o produto final, bem como equipamentos sofisticados. Prefere um produto ‘low cost´, à imagem das companhias de aviação". E o gestor interroga-se: "Será preferível viver na periferia num apartamento T2, com área de 110 m2, e demorar uma hora a chegar ao centro da cidade, ou viver no centro da cidade e habitar num apartamento mais pequeno?", adverte Cortez, dirigindo-se à plateia de arquitectos.

"Não precisamos de ter casas a sete mil euros o m2. Teremos de baixar para os 2/2,5 mil euros o m2", diz o gestor da Gesfimo, cuja actuação tem estado focada na habitação nova, mas a reabilitação é um processo que "está a ser estudado no seio do grupo". Outros constrangimentos ao aumento da reabilitação residem na legislação dos interiores. "O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) está desajustado da realidade, quando exige que 100% das casas estejam preparadas para a mobilidade reduzida. Imediatamente temos aqui um problema na reabilitação de um prédio. As banheiras têm que ter determinada dimensão, as portas da casa de banho não podem dar para a sala...Tudo isto encarece a reabilitação, mas também as casas novas", sustenta Carlos Cortez.

FONTE: economico.sapo.pt

ANFAJE e AMES assinam Protocolo que promove as Janelas Eficientes

A Associação Nacional dos Fabricantes de Janelas (ANFAJE) e a Agência Municipal de Energia de Sintra (AMES) assinaram, esta quarta-feira, em Mira Sintra, um Protocolo de Colaboração que prevê a realização de várias iniciativas conjuntas, no âmbito do aumento da eficiência energética dos edifícios do concelho de Sintra.

Entre as acções possíveis de realizar no âmbito do protocolo assinado estão as acções de sensibilização, informação e esclarecimento sobre as vantagens de substituição de janelas antigas por janelas mais eficientes do ponto de vista energético e acústico, junto dos munícipes deste concelho, os quais podem ver melhorada, de forma significativa, a sua qualidade de vida.

Com este acto, pretende-se ainda estabelecer mecanismos de cooperação que tornem possível a participação conjunta em projectos e estudos sobre reabilitação urbana na perspectiva de melhoria da eficiência energética dos edifícios e de protecção do património urbanístico.

A colaboração da ANFAJE, como consultor técnico, nas acções de reabilitação e requalificação urbana a promover pela AMES no concelho, nomeadamente através do envolvimento da associação nos projectos “Mira Sintra – Um Bairro Sustentável” e “Pego Longo – Vila do Clima”, é outra das acções a desenvolver no âmbito do protocolo celebrado.

O presente Protocolo representa, antes de mais, a junção de esforços no sentido de melhorar o desempenho energético dos edifícios, com as consequentes melhorias do conforto térmico e acústico das habitações e na poupança energética para os munícipes.

FONTE: construir.pt

Imobiliário tem de cair até 40% para voltar a ser atractivo

Os activos imobiliários precisam de perder até 40% do seu valor actual para se tornarem atractivos, defende a Cushman & Wakefield.

Os activos imobiliários precisam de perder entre 20 e 40% do seu valor actual com o objectivo de se tornarem atractivos a investidores, defendeu hoje o director geral da consultora Cushman & Wakefield, Eric van Leuven.

Num balanço de 2011 e perspectivando este ano, o especialista reconhece que os bancos, mas também fundos de investimento e particulares, terão de reconhecer essas perdas e quando mais cedo melhor. "Estamos mais próximos de a banca ter de reconhecer perdas nos seus activos e vender activos a valores mais baixos", disse. "A banca tem muito imobiliário que se encontra sobrevalorizado e terá de chegar a altura e pensamos que poderá ser este ano, em que terá de começar a vender", prosseguiu ainda Eric van Leuven.

No seu entender, há duas formas de o concretizar: "Uma das formas é através da criação de um fundo imobiliário em troca de unidades de participação; a outra é a venda pura do activo", concretizou o responsável.

"Torna-se inviável, com os actuais valores de mercado, dirigir esses activos para o mercado de arrendamento", reconheceu ainda Eric van Leuven, traçando um ano não muito diferente de 2011. "Este ano, o que poderá fazer a diferença poderá ser a revitalização do mercado de arrendamento, beneficiando de uma nova lei das rendas, ainda em discussão na Assembleia da República", concluiu.

FONTE: economico.sapo.pt

Governo quer “dar vida” aos centros históricos

O ministro-adjunto e dos Assuntos Parlamentares, Miguel Relvas, disse este sábado em Penela, que o Governo aposta da reabilitação dos centros históricos, designadamente através de alterações à Lei do Arrendamento.

Miguel Relvas defendeu que “é preciso voltar a dar vida aos nossos centros históricos”, rejeitando o modelo de desenvolvimento do país seguido por sucessivos governos nas últimas décadas, por não ter conseguido “gerar harmonia” no território, nem ter criado condições de vida nas áreas urbanas, quer a idosos, quer a jovens.

O governante falava nos Paços do Concelho de Penela, no âmbito de um programa que incluiu visitas ao Centro de Estudos de História Local e Regional Salvador Dias Arnaut, ao SmARTES — Casa das Indústrias Criativas, e ao Penela Presépio, uma iniciativa que tira partido das condições naturais e patrimoniais desta vila muralhada cuja fundação é anterior à da nacionalidade.

A SmARTES – Casa das Indústrias Criativas é uma aposta da Câmara Municipal de Penela “numa estratégia de valorização do centro histórico da vila”, fundada ainda antes da nacionalidade e que dispõe de um “património notável”.

A SmARTES é um polo dinamizador do centro histórico de Penela, estando associado à potenciação das indústrias criativas e ao aparecimento de novos negócios, designadamente nas áreas do design, teatro, música, arte, multimédia, publicidade, arquitectura, pintura, escultura, novas tecnologias e educação.

Miguel Relvas visitou ainda o Penela Presépio, que tira na quadra natalícia partido das condições naturais e patrimoniais da vila muralhada, e Centro de Estudos de História Local e Regional Salvador Dias Arnaut. Este Centro de Estudos “nasceu da vontade e empenho das três partes envolvidas: o município de Penela, a Faculdade de Letras da Universidade de Coimbra e a família do historiador penelense” Salvador Dias Arnaut.

FONTE: construir.pt

Queda da Euribor suaviza prestação da casa

Economistas acreditam que as taxas interbancárias vão continuar a descer.

Nem tudo é negativo para quem tem um crédito à habitação ou está a pensar em fazer um. Apesar da banca estar a subir de forma consecutiva o valor dos ‘spreads´ aplicados no crédito para a compra de casa desde o início de 2010, a outra componente que influencia o cálculo da prestação mensal - a evolução das taxas interbancárias - dá sinais de alívio. As taxas Euribor, que servem de referência para 97% dos créditos à habitação em Portugal, começaram a descer em Novembro e estão a cair de forma interrupta há 13 sessões.

No caso da Euribor a seis meses, trata-se do maior ciclo de quedas consecutivas desde Setembro de 2009.

Os especialistas acreditam que há margem para estes indexantes continuarem a cair, até porque existe a expectativa de que o BCE possa proceder a um novo corte da taxa de juros de referência para a zona euro durante este ano. Recorde-se que a instituição liderada por Mario Draghi tem neste momento a taxa de referência a níveis historicamente baixos: 1%. Paula Carvalho, economista do BPI, espera que o BCE desça na primeira metade do ano a taxa de juros de referência em 25 pontos base, "como resposta ao problema da dívida soberana na Europa e para fundamentar a confiança" no sistema financeiro. E se a taxa Refi descer para os 0,75%, "é natural que as taxas Euribor corrijam para níveis próximos deste valor", explica Paula Carvalho. Essa expectativa é visível também na negociação dos contratos de futuros sobre a Euribor a três meses. Segundo a Bloomberg, neste momento, o mercado espera uma descida deste indexante para níveis inferiores a 1% até Setembro de 2013.

FONTE: economico.sapo.pt

Senhorios que denunciem contratos têm de esperar um ano pelo despejo

Prazos variam entre sete e 13 meses, se não houver acordo na actualização da renda.

Os senhorios que não cheguem a acordo com os inquilinos sobre o valor de actualização da renda e decidirem denunciar o contrato, poderão ter de esperar mais de um ano até que o arrendatário abandone a casa. Isto significa que os inquilinos terão pouco mais de um ano para procurar casa nova.

A regra está prevista na proposta de lei do Governo para a reforma do arrendamento urbano que foi aprovada em Conselho de Ministros na passada quinta-feira. Assim, se não houver acordo entre as partes e se o proprietário quiser acabar com o contrato, o inquilino terá sete meses para desocupar a casa, prazo este que pode ser elevado para 13 meses, caso haja crianças ou estudantes no agregado familiar do arrendatário. Isto, além da indemnização que o senhorio terá de pagar ao inquilino e que equivale a 60 vezes o valor da média entre a proposta do senhorio e a contra-proposta do inquilino.

Esta situação aplica-se quando o proprietário quiser actualizar o valor da renda e entrar em processo de negociação com o inquilino. A renegociação dos contratos pode aplicar-se a um universo potencial de mais de 255 mil casas, que correspondem aos contratos celebrados antes de 1990 - as chamadas rendas antigas, normalmente com valores baixos.

FONTE: economico.sapo.pt